示范化调判 精细化剖析 协同化共治 湘潭法院探索物业纠纷最优解

“审理一案，换来欢笑一片；调解一案，化解恩怨无数。”最近，湘潭市中级人民法院收到市民、网友的连连点赞，该院快速公平地审理了一批物业纠纷案，探索了一条“示范化调判、精细化剖析、协同化共治”的途径，找到了以“小物业”保障“大民生”的最优解。

示范化，有效化解同类矛盾

“我们并没有享受到物业公司的服务，凭什么要我们缴纳物业费？”三年前，王某购买了岳塘区某小区的临街商铺，但因对物业管理在卫生、安保、消防和绿化等方面的服务不满，拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭。湘潭市中级人民法院受理此案后，发现小区内20多个商铺面临相同的法律问题。法官深入小区，与物业公司和业主面对面沟通，挑选了几个“示范性案例”进行调解，最终促使双方达成和解。接着，法官召集其他相关案件的当事人，详细解释了案件的法律依据和利害关系，成功促使20多起类似案件达成调解。

     图为湘潭中院法官上门调解物业纠纷

物业纠纷往往具有批量化和类型化特征，湘潭法院采取“以点带面、整体化解”的方法，精选1-2件具有代表性的案件先行调判，形成示范判决书或调解书。法院委派或委托的调解组织参照调解，以此节约诉讼资源并高效解决同类纠纷。

湘潭中院制发《物业服务合同纠纷案件裁判观点》，解决了全市物业纠纷裁判尺度不一的难题，明确了空置房物业费收取、高空抛物责任、物业费诉讼时效等关键问题的法律依据。这一举措为基层法院和调解组织提供了裁判指引，帮助法官和调解员在处理类似案件时有明确的参考标准，从而统一裁判尺度，提高审判的公正性和效率。

精细化，提高审判质量效率

“物业公司就安排了人搞搞卫生，其他职责都没有履行到位，我就是不交物业费。”面对物业公司起诉追缴3911.06元物业费，张某指出小区在消防安全、车辆停放秩序、门禁维护等方面存在问题。湘潭中院受理此案后，法官依据物业服务合同，将服务项目细分为综合管理、清洁卫生、秩序维护和设施维护等项目，并根据实际履行的瑕疵情况，减少与之相对应部分的物业费，最终促使双方停止了纷争。

在实际中，业主常以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费。湘潭法院在审理物业服务纠纷案件时，创新物业管理费分项折算判决方式，将物业服务费细分，每项服务均对应相应的收费标准。如果物业公司在某些服务方面未达到合同约定标准，那么业主可以对这些未达标部分的费用进行适当减免。然而，对于物业公司已经履行的服务，业主必须全额支付相应的费用，不能因部分服务的不足而拒绝支付其他服务的费用。

针对物业服务不达标时的物业费用调整问题，湘潭中院提供了一种符合逻辑、量化明晰的计算处理方法。这种方法有助于统一法官裁判标准，确保裁判规则的一致性，提高审判质效。通过这种方式，法院不仅能够合理平衡业主与物业服务企业的权利和义务，保护居民的合法利益，确保物业合同公平执行，有效解决物业纠纷，还能激励物业服务企业提升服务质量，促进整个行业健康发展。

协同化，构建多元共治格局

“交物业费可以，你们先把我的租金付了。”刘某所住的小区电梯因老化经常停用，在外租了房屋，他因拒缴物业费被起诉。岳塘区法院接案后，与物业公司和业主刘某进行沟通，他们均有调解意愿，于是将该案分到物业纠纷调解委员会。调解员谢凤兰接案后，通过耐心细致的调解，最终促使双方达成妥协，物业公司撤回诉讼。

湘潭法院学习“枫桥经验”，通过建立物业管理矛盾纠纷专业治理工作站、法官工作室以及湘潭市物业纠纷人民调解中心，构建了一个人民调解为基础，人民调解、行政调解和司法调解联动的多元化解体系。物业协会利用其行业的专业知识和人脉优势，而法院则提供专业的法律指导。湘潭法院通过整合各方资源，建立了一个多方参与、协同治理的格局，切实将矛盾纠纷化解在基层。今年以来，超过一半的物业纠纷案件通过调解得到了解决。

自2023年6月《物业纠纷裁判观点》出台以来，湘潭法院诉前调解案件数同比增长2.63倍，调解成功率保持在82%以上，诉讼案件调解成功数增长5倍以上。针对物业纠纷的常见案例，湘潭法院制作了物业法律宣传资料，分发到各个小区和物业协会，提高物业公司和业主的法律意识，从源头上预防和减少物业纠纷。（通讯员  李灿   刘深升）

责任编辑：熊圆圆