探索房地产综合开发模式 构建功能混合的未来社区

　　从规模发展到存量时代，房地产行业正探索新的发展模式。

　　位于上海嘉定新城的中建万科理想之地，通过土地利用模式方面的创新，探索多种混合用地开发模式，为当下的房地产行业提供了一个新模式的样本。

　　目前，理想之地的市集、文化展厅、运动馆、邻里中心等公共空间已开放，市民可以在这里喝咖啡、看展览、打篮球等，体验具有“松弛感”的日常生活。

　　践行“1 5 分钟生活圈 ”

　　上海全面推动构建“15分钟生活圈”，在理想之地提出了更高的要求，即构建了一个更加紧密的“10分钟生活圈”，基于生活人口密度及就业岗位密度，合理配置了商办与居住规模。通过一体化设计，打破传统新城开发的模式，将城市的功能引入社区，形成24小时不间断的城市活力空间。

　　为了保证高标准整单元建设，开发企业需要立足于区域视角，统筹红线内外建设，以系统性方案提升城市整体品质。

　　“理想之地”没有将城市单独视为“功能板块”“地标建筑”，而是将城市划分为一个个更新单元，通过混合业态带来多重融合，借助一组组简单的局域性规则，生成复杂的全局性结构和行为，缝合场所关系，进行“精明收缩”。通过土地利用模式方面的创新，探索多种混合用地开发模式，赋予空间新的活力。

　　理想之地效果图

　　在新城开发一体化设计方面，通过将办公、商业、公服及居住等功能打散布置，在街区范围内混合分布，最大化各功能之间的互动关系，协调不同功能间的灵活使用，延长了整个街区使用时间，从而增加街区活力，将城市功能引入社区。

　　在功能混合的基础上，让社区与城市能最大化地产生链接，将内化的城市功能与开放的城市相互融合，以解决城市冷漠、社区缺乏活力、居民彼此缺乏人文关怀的问题。在保证社区内部居住空间安全、私密的前提下将其尽可能开放，最大化地与城市功能产生互动。

　　这样一来，人们在步行10分钟至15分钟范围内，就能够享受80%以上的日常生活服务。

　　提升居住生活幸福感

　　今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要牢牢抓住让人民群众“安居”这个基点，以让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧的城市，努力为人民群众创造高品质生活空间。

　　住宅开发建设从“有没有”向“好不好”转变，这中间还有很长的服务链条和广阔的探索空间。理想之地致力于打造与市中心一样的品质生活，通过自持商业物业的形式，招募高水准运营伙伴，整体搭建起活力、低碳、智慧的生活空间，将居住幸福指数提升档次。

　　理想之地鼓浪馆实景图

　　目前，理想之地的春熙集、新新所、鼓浪馆、陶然荟等四幢公共配套建筑，包括市集、文化展厅、运动馆、邻里中心等公共空间已正式对市民开放。业主和周边居民可以在这里体验新的生活方式，制作一杯“零碳”咖啡、看一场沉浸式展览、带孩子一起阅读、约上好友来一场篮球赛……

　　关键能力的长期实践

　　当前，我国房地产市场进入深度调整期，万科未来城市的探索对于新模式的形成具有现实意义。自2018年成立“2049未来城市实验室”以来，万科一直致力于空间、技术、场景创新，体系化构建“未来城市”解决方案。在“未来城市”，对土地混合使用、城市级公共服务引入、高浓度生活场景打造以及低碳和智慧技术创新等内容进行深耕。

　　面向未来，万科用实践深挖“护城河”。“未来城市理想单元”应当具备的各项关键能力，在万科的不同产品中得到锻炼。在“上生·新生”中，探索城市更新能力、小尺度活力激发;在“天空之城”中，嵌入TOD模式和土地集约开发，打造微型城市;在“中兴路一号”中，探索从住宅视野转向城市视野，致力于综合住区开发和区域更新;在杭州“良渚文化村”，探索多样化场景营造。

　　理想之地春熙集实景图

　　同时，万科未来城市实验室深度剖析全球项目案例(已开发和正在开发)，通过大数据分析等方式，提炼并集成全球前沿的未来城市创新空间开发理念，同时结合了中国的实际情况，特别是在城市化快速推进的背景下，提出了适合本土的发展模式。

　　以理想之地举例，该项目由六个地块组成，按房地产开发经验大概率会将单个地块划分为居住、商业、教育、公共空间，但为了更好地将未来城市实验室的开发理念落地，该项目将除居住外的其他用途搬到了街道上，并通过马路、空中连廊将六个地块链接起来，实现城市资源分布式布局。

　　为了避免独立公共设施活力不足、空间使用不充分等问题，理想之地在项目各类业态中立体化嵌入养老、教育、医疗等设施，并灵活布置小型共享空间，在“混合功能”的过程中，形成交互性更强、集中度更高的场景。

　　万科将多年市场化积累的专业能力和多业态开发经营经验贯穿未来城市探索始终，助力提升超大城市安居宜居水平，致力承担探索房地产新发展模式的企业主体责任。

责任编辑：柯鹏