农村宅基地买卖“无效”？法官提醒：非本集体经济组织成员不得转让

近日，安乡法院大鲸港法庭成功调解了一起农村土地房屋买卖合同纠纷，既化解了矛盾，又维护了乡村和谐稳定。

双方当事人签订调解协议后，被告当场返还购房款

基本案情

林某、陈某均系从云南迁往湖南安乡县的外迁居民。林某成年后欲购买房屋独立生活居住，经其亲戚介绍与陈某相识。2025年1月，陈某将自家位于安康乡某学校斜对面的三间二层房屋（含屋顶、地基、后面菜地）以299288元价格出售给林某，双方签订了《房屋转让合同》，约定合同签订之日林某一次性向陈某支付200288元，余款于农历2025年12月25日之前付清，房屋交付后产权归林某所有。合同签订后，林某按约支付了购房款200288元，陈某也将房屋钥匙交付林某，林某随后搬进该房屋居住。之后，林某在国土部门询问房产过户事项时得知案涉房屋所在地属于安康乡A村集体土地，自己系安康乡B村集体经济组织成员，房、人不属于同一集体经济组织，不具备购买A村宅基地房屋资格，现购房屋也无法办理过户。随即与陈某联系，要求陈某全额退还购房款。因双方未能达成一致意见，林某便起诉至安乡法院，请求确认合同无效，要求陈某返还购房款200288元。

法院调解

案件受理后，承办法官第一时间梳理了案情，认为该案事实清楚、法律关系明确，考虑到该案涉及农村不动产交易，双方对交易过错责任认定均有争议，且涉及财产返还、损失赔偿等多重问题，简单判决易引发后续难题，也不利于邻里关系修复。于是，承办法官迅速启动“先行调解”程序，联合特邀调解员、村调解委员会、乡镇司法所共同参与调解。

在大鲸港法庭调解室内，被告陈某一脸不服气地表示：“当时他是自愿购买，现在又反悔起诉，我绝不退钱！”陈某态度十分坚决，双方陷入僵持状态，第一次调解不欢而散。

之后，承办法官与调解员分工协作，仔细查阅卷宗、深入走访调查，决定从“法理、情理、乡村治理”等多方面出发，通过背靠背、面对面方式组织开展第二次调解。承办法官与调解员一同一边向双方当事人释明农村宅基地专属属性、房屋买卖法定条件等法律规定，明确非集体成员购买农村房屋的法律风险，告知其合同无效的法律后果，降低其对不合理诉求的期待；一边明确告知陈某在明知交易受限的情况下仍买卖房屋的行为违背法律规定，且需对合同无效负有过错，应当赔偿合理损失的相关责任。

经过多次的耐心释法，陈某态度有所缓和，“退钱可以，但林某占有使用房屋一年多，不可能全款退！”林某当即表示愿意支付一定的房屋使用费。随后，双方当场签订调解协议，陈某现场退还购房款现金193000元。至此，该起纠纷得以圆满化解。

法官说法

农村土地房屋依附于宅基地，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员专属权利，法律对其交易设定严格的特殊限制，这是认定合同效力、化解纠纷的关键依据。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关政策规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的专属权利，与成员身份紧密绑定，流转交易有着明确的法定条件：一是买卖双方必须是同一农村集体经济组织成员，城镇居民、非本集体成员不具备购房主体资格；二是买受人需符合宅基地申请条件，遵循“一户一宅”原则，不得违规多占宅基地；三是房屋买卖需征得村集体经济组织同意，履行必要的内部审批程序；四是宅基地及房屋不得单独买卖，房地一体流转，严禁违法流转、炒卖农村宅基地。

该案中，林某为安康乡永德村集体经济组织成员，并非案涉房屋所在的安康乡安兴村集体经济组织成员，不具备案涉农村宅基地及房屋的购买资格，双方签订的《房屋转让合同》，虽系自愿签订，但违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。同时，在明知房屋及宅基地不能对外流转仍出售，房屋所有权人对此产生的经济损失亦应承担部分过错责任。

法官提醒

近年来，随着乡村振兴战略的深入推进和城乡融合发展进程的加速，农村土地房屋流转需求日益增多。与此同时，因交易主体不适格、合同约定不明、法律认知不足引发的买卖合同纠纷也持续多发。农村房屋买卖绝非普通商品交易，身份限制、集体同意、一户一宅是不可突破的法定底线，城镇居民、外村村民切勿盲目购买农村宅基地房屋，避免付出房款后合同被认定无效，陷入“钱房两空”的困境；农村村民也应恪守法律规定与诚信原则，不得违规对外出售房屋，切勿因短期利益违背契约精神，否则需承担相应的法律责任。因此，在进行农村土地房屋交易时，务必提前了解相关法律规定，严格遵循法定交易条件，签订规范书面合同并履行集体审批程序，一旦发生纠纷，可以运用法律途径合法合规维护自身权益。（通讯员  李云）

责任编辑：熊圆圆