存量酒店改造模式再升级 7天酒店引领酒店投资性价比热潮

　　前几年，在国内“消费升级”的大背景下，中高端酒店声名鹊起，成为投资重点，一时间涌现出诸多中高端酒店品牌。与此同时，曾经占据国内酒店显赫地位的经济型酒店则经历了几年时间的沉寂式发展。

　　如今，特别是疫情过后，酒店投资更为理性、谨慎，中高端酒店动辄上千万的投入让投资门槛不断攀升，经济型酒店投资不高、改造相对简便的优势则逐渐凸显。

　　但需要正视的是，在巨大的存量市场中，改造现有物业并不容易，改变经营困境、实现盈利是一个系统性工程。

　　那么，该如何通过加盟适配的经济型连锁酒店品牌，盘活酒店存量资产，实现高效运营，促使老旧酒店生意逐步走向复苏?

　　为此，次方点评深度采访、调研了7天酒店3.0的数个代表性项目，一起来看看经济型酒店是如何通过不同的投资模式以及产品赋能进行老店翻新，实现门店业绩扭亏为盈的。

　　01  4 种改造方案，更灵动的老店升级选择

　　老店改造之所以困难重重，原因就在于其面临着物业条件局限和消费需求变化等多方面的挑战。所以，品牌在制定老店改造方案时，需要做好平衡。锦江酒店(中国区)7天酒店品牌总裁陈煜表示：“ 酒店改造真正的省钱，不是完完全全的一刀切，而是经过对用户体验 、 需求体验的深度研究，对现有物业的深度考察，满足客人的旅宿体验和投资性价比，该改一定要 改 到位。 ”

　　基于上述考虑，7天酒店3.0产品为投资人带来了“轻中重全”四种不同的老店改造方案。

　　轻改方案 的单房投入成本为 1000 0 元 / 间，共有 7 大项升级标准， 分别是VI标识、外墙门楼、大堂、楼层公区、客房区域、卫生间区域以及运营物资。

　　中改方案和重改方案的单房投入成本分别是 20000 元 / 间和 45000 元 / 间。 这两个方案是在轻改方案的基础上，增加了电梯、洗衣房、餐厅和机电4大项升级标准。相比轻改，中改和重改更深入，不仅优化了住宿产品，还为服务品质的提升提供了硬件保障。

　　全改的重点是拆除重建，即拆改。 将现有的设施全部拆除后重新打造，需要对空间重新划分，减少低频功能区，通过合理的动线规划和增值模块的植入，提高空间的利用效率和酒店的经营效率，为消费者带去更便捷和更舒适的体验。 因此，全改的成本除了新建成本，还需要考虑拆除费用。在“轻中重全”四大改造方案中，次方点评选取了重改项目的代表性案例——7天酒店·南京新街口上海路地铁站店，对其展开项目测评。

　　次方点评了解到，该店之所以选择重改模式，主要是由于以下几个原因：

　　酒店设施老旧，需要在专业指导下进行较大范围的改造翻新。据店总陈斌介绍，该店曾于2018年进行一次大修，但改造结果不及预期，严重影响消费者的住宿体验和酒店经营。后来，7天酒店3.0的重改模式给了原酒店更新硬件、实现品牌提升的机会。

　　第二，原产品的竞争力弱，无法满足消费需求。这家酒店周边竞争激烈，老旧的设计和装修让其竞争力下滑，难以满足消费者对更高的品质、更年轻化的设计以及更优质的体验的需求。所以，当7天酒店推出新的产品时，便果断选择进行升级。。

　　第三，酒店物业条件的先天局限。由于这家酒店并不是独栋物业，物业面积仅2800㎡，原酒店在开设时已经充分利用物业面积，难以对空间再进行拆分，增加新的模块。因此，选择重改更加合适。在这样的背景下，7天酒店·南京新街口上海路地铁站店交出了一份漂亮的施工成绩单。自2021年5月30日开工改造，于2021年9月18日正式上线，仅用时3.7个月，就重新投身市场、完成了产品优化和硬件升级。

　　7天酒店·南京新街口上海路地铁站店【新7天】

　　02  扭亏为盈，老店进入高质量发展阶段

　　更具针对性的改造方案，不仅能帮助老店缩短施工周期，而且还能把控改造成本。据陈斌介绍，最终酒店的实际落地单房造价成本为 4.7 万元 / 间。

　　完成升级改造之后，这家曾经亏损的酒店，实现了扭亏为盈，开启了高质量发展。

　　近 80 万 + 的单月营收。 据陈斌介绍，升级改造后，更年轻化且兼具时尚感的产品，为酒店吸引了不少周边商旅客群，单月营收达到了近80万+。的确，7天酒店对年轻消费者的强吸引力是有数据佐证的。据锦江酒店(中国区)上海总部中心台苏南区区总杨振华表示，“在7天酒店3.0的客源结构中，90后和00后已占比70%以上，远远高于3.0前的版本。”

　　2023 年 1 月 - 4 月，门店 平均入住率 近 9 0 % 。这家酒店在改造升级后，OCC和RevPAR持续向上发展。单日综合 OCC 高达 119% ，单日综合 RevPAR 高达 500 元 。 据陈斌介绍，锦江酒店(中国区)中央预订系统是强有力的客源供给主要渠道。此外，区域内的其他7天酒店门店会员采取同城互推模式。这意味着，在一家门店接待能力达峰时，会将会员推荐至其他兄弟门店中，实现客源共享。

　　0.11的酒店人房比。7天酒店·南京新街口上海路地铁站店共配备1名店长、10名员工。一般而言，经济型酒店的人房比为0.14-0.16，而该店的人房比为0.11，进一步降低了酒店的人力成本支出。

　　实现更低人房比的同时，7天酒店的服务质量还在不断提升。原因就在于“7天酒店3.0的店长大多都是来自锦江酒店(中国区)旗下的其他中端酒店。中端酒店管理人才的引入可以带来更高质量的服务经营，提升7天酒店3.0的服务水平。”杨振华谈到。

　　03  深度复盘， 7 天酒店 3.0 还有哪些核心优势？

　　除了上述提及的改造模式之外，7天酒店3.0产品还有哪些核心优势?

　　其一，产品创新

　　在新时代的消费升级趋势下，诸多个性化消费需求不断涌现。基于此，7天酒店引入了由锦江全球创新中心GIC主导的多种创新主题客房，如乐玩心球亲子房、香氛甄选客房、零压房、FITUP健身客房。这些创新主题客房不仅能够满足消费者个性化和差异化需求，还可以为酒店客房创造多元化营收，助力客房实现溢价。

　　客房之外，7天酒店3.0还为酒店公区打造了“乐高式体验”模块，包括休憩、洽谈、前台、新零售、充能和轻食模块等。投资人可以根据自有物业的不同情况，按需选配。例如，在轻食模块中选配自主饮品和小食，让酒店接待更有温度。也可以在洽谈模块中选配半包裹式的私密卡座，加上小茶几，打造小型商务中心。

　　这些多元化模块，一方面可以打破消费者对经济型酒店功能单一的刻板印象，另一方面可以改变经济型酒店单一的经营方式，为创造非房营收、提升坪效提供硬件保障。

　　7天酒店·南京莫愁湖云锦路地铁站店，配备了创新客房，并在酒店公区打造了增值模块。在区域运营、品牌的协同助力下，这家酒店开业第二天便满房，综合 RevPAR 达到了 327 元，迅速度过爬坡期。开业两周后，这家酒店业绩再创新高，单日综合 OCC 高达 114% ，单日综合 RevPAR 高达 463 元。

　　7 天酒店·南京莫愁湖云锦路地铁站店【新 7 天】   大堂

　　其二，工艺创新

　　为了提高酒店翻新改造的效率，降低由翻新改造带来的经营损失。7天酒店在产品优化的过程中进行了工艺创新——装配式工艺。

　　在样本间的施工上，施工方采取“前紧后松、材料先行” 的施工方式，即设计、选样、生产定制占整个工期的70%，现场施工安装占30%。从产品源头上进行控制，缩短工期，控制造价预算。

　　其三，供应链赋能

　　在7天酒店·南京新街口上海路地铁站店的重改上，该店实现了较好的成本控制。除了产品和工艺两个环节的助力之外，锦江全球采购平台GPP带来的供应链赋能同样功不可没。

　　陈斌表示，门店所有物资都是从锦江全球采购平台GPP统一采购的。依托锦江全球采购平台GPP的供应链整合能力，有集采价格优势。从筹建期到经营期全链条智能化、数字化、平台化的采购和供应链服务，系统性降低投资人的调研成本、决策成本、产品成本、管理成本等综合采购成本。

　　04  写在最后

　　存量时代，老旧物业如何焕发更大的价值成为了酒店投资人和酒店品牌方共同的必修课。显然，相对于新建酒店，老酒店改造的复杂性更高。建筑结构上的局限性、改造资金的支持程度、是否需要全改或大改……这些都需要从未来市场导向和现实状况两方面，进行缜密的分析判断，为改造的方向、可行性和投资回报做好最全面的预判。

　　通过以上案例拆解，不难发现，面对不同的物业条件，如何根据物业的优劣情况来调整和组合出最优的解决方案，为投资人创造更符合预期的投资回报率，7天酒店3.0给出了自己的答卷。其通过乐高模式+造价优化+装配式工艺+高品质交付，以及近18年时间积累的成熟运营经验和产品实力，为这些酒店注入了新的生机，成为存量时代下经济型酒店高质量发展的典型样本。

责任编辑：柯鹏