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学区房:一场教育均衡的“持久战”

  光明日报记者 陈 鹏

  站在客厅里,扫视四周,“不到三秒钟”,文茜就决定“抢”下这套位于北京陶然亭附近的学区房。

  2020年下半年,文茜和家人商量后,决定为年满四周岁的孩子买学区房。最初的要求是:房子新、南北通透、明厨明卫、不要顶楼和底层,总价600万左右。

  计划赶不上变化。在跑遍北京几个优质学区,看过十多套房子之后,他们的要求一再降低,“价格合适,能上学就行”。

  房价不断上涨,但心仪的学区房却迟迟未能出现。过完年后,文茜时刻保持警惕。她心中盘算,“只要碰到合适的,随时下手”。

  “抢房大战是从接到中介电话的那一刻开始的。”

  那是一个“原本普通的周四”。刚吃完中饭,文茜接到了熟悉的中介刘宇打来的电话:“姐,你快过来!有一套好房子适合你。”

  电话里,刘宇声音“十分急迫”。他叫同事开了一辆车,接上了文茜和她妈妈,直奔中介门店。

  车程不过20分钟,一下车,文茜“傻了眼”。为了这套刚挂上的学区房,三四波客户都赶了过来,聚在门店里,等待房主出现。

  刘宇主动出击,甩开了这些竞争对手,拉着文茜直奔房主家。房主挂上房源后出门办事,只剩房主老婆在家。

  这套学区房建于1984年,55平方米,靠近地铁,5层,报价600万元,属于陶白学区,位于北京教育资源优质的西城区。

  简单扫视后,文茜和她妈妈“默契对视”,就下定决心要买,“当时感觉自己是中了彩票的人”。

  没过多久,房主回来了。看到房子如此抢手,他立马提价35万元。经过其他中介搅局,虚构买方,致使房主再次提价。两次提价后,报价660万元。

  尽管如此,文茜在对比其他学区房后,还是“决定下手”,最后以650万元成交。“直到第二天上午签完合同,心才落地”。

  文茜发现,在签合同前,仍有其他买家在会谈室隔壁等待,“这边一旦谈崩,他可以接着来和房主谈”。

  文茜可以不再四处奔波看房,也不用再理会学区房价的涨跌了,“买定离手,即使买在了高位,我也不后悔”。

  近三个月,记者前往北京海淀、西城、东城等地实地调查学区房。记录房价上涨背后,家长与学区房市场的角力。在这场“持久战”中,政策、房子本身、家长都成了变量。唯一没变的是,学区房价一直在涨。

  家长“驻扎”中介门店“抢”房;一居室“跳涨”80万元

  没人知道,为什么学区房可以在“一夜之间”涨起来。

  3月26日,房产中介赵艺更新了一条朋友圈状态:“月坛最便宜一居室,报价620万,可以商量。”从户型图上看,实际为开间,且没有厨房,约35平方米,均价约18万元一平方米。

  目前,月坛附近一居,普遍售价超过700万元,两居约为850万元。一个位于月坛北街顶楼的南向一居学区房,于2020年7月19日挂牌出售,当时报价538万元,现报价为618万元,上涨80万元。

  赵艺告诉记者,自2020年下半年起,海淀和西城的多个热点学区的二手房价格涨幅超过15%,“均价超过20万一平方米的学区房,也不鲜见”。

  根据记者观察,在北京优质学区中,一居小户型上涨最为明显,几乎每套都上涨了50万元至100万元,其次是两居、三居等大户型。

  “购买学区房是不看单价看总价。”海淀区万寿路附近中介陈果称,一居学区房对于前来“占坑”的家长而言,“性价比最高”,有的刚挂牌,就会被“秒签”。“以前是房等人,现在是人等房”。

  在复兴门外一处中介门店旁,记者看到有一位老年人长时间逗留。即便下起小雨,也未离开。

  该店中介告诉记者,“现在市场火爆,没有硬伤的房子,基本卖空了,房源上得很少。这位老先生的孙子将于今年9月入学,他‘驻扎’在中介门店,就是为了赶在有房子上架的时候,第一时间去看。”中介说,“他每天都来,比我们上班还勤快。”

  “追涨”的背后,是刚需。

  按照惯例,每年5月份,北京各城区将开展义务教育阶段入学信息采集。这也就意味着,3月、4月是“买房上车”的最后时间。

  今年,北京市入学适龄儿童数量增多,加大了学区房的需求。2013年,“二孩”政策放开,次年北京市新生儿出生率同比增加了10%以上,而2021年正好是这拨新生儿的入学年份。

  一份流传较广的网帖显示,从2013年起,京籍幼升小人数呈稳步上升趋势,并将在2023年到达顶峰,超过22万人。而2013年,京籍幼升小人数仅为7.3万。

  事实上,花重金购置的学区房用来居住并不理想——没有小区、没有电梯,有的房子甚至没有暖气,有的是半地下室,有的建于20世纪70、80年代,甚至是1950年。

  在北京西城区陶白学区,记者被中介带入一个“袜子房”(房型像袜子)。该房报价540万元,30余平方米。中介建议,“先买一个上车盘,到时候,等小孩真的上学了,再到附近租一个”。

  面对持续上涨的学区房,“先买后租”成为大部分家庭的无奈选择。

  “只为兜住底线,让孩子与别人站在同一起跑线上”

  在这股学区房上涨的浪潮中,原本不打算买的孙静“也动摇了”。孙静和老公毕业于北京知名高校。原本,他们在对孩子的教育上是有信心的。

  “触动”孙静的是一份“北京各区中考成绩汇总”。“一些学校中考平均分数相差30分,甚至50分。”看到这里,孙静有些害怕,“如果不换学区房,大概率与优质高中无缘。”

  这份资料显示,海淀、西城、东城考生“有更大概率上优质高中”。

  目前,北京施行锁区政策,跨区就读的概率很小。孙静告诉记者,“选择在哪上小学,就选定了学区,中学时很难流动起来”。北京的海淀、西城、东城被视为“教育高地”,一些远郊区则被看作“教育洼地”。

  在选择海淀还是东城、西城上,孙静“没有摇摆”。“海淀‘鸡娃’太厉害,我们不想孩子太累。我的孩子很可能是一个普通人,现在拼尽全力买学区房,只是为了让孩子能和别人站在同一起跑线上。孩子到底会有多优秀,完全靠自己发展。我要做的是,给她兜住底线。”东城区是孙静的理想目标,“学区整体教育水平较高,坑校少。”

  在这场关于学区房的讨论中,不管是有孩子的,快有孩子的,还是没孩子的,都难以置身事外。

  刚刚怀孕的冯意涵也热衷于参加办公室里关于学区房的讨论。她后悔的是,没在买第一套房的时候,就直接“上车”学区房,“怕到时候还要折腾。不过,现在房价上涨太多,只能先观望”。

  在一些人看来,学区房可以用来上学,是桩“不亏的买卖”。

  目前,住在西城月坛的贺惠,孩子正在上一年级。两年前,在小孩4岁的时候,她花了500万元买了一居“占坑”学区房。“退一万步说,等小孩完成学业,我再把学区房卖掉,一定不亏”。目前,同户型已经价值750万元。

  南京财经大学公共管理学院院长黄斌对北京、上海、南京等地学区房进行长时间的跟踪研究。

  在黄斌看来,“购买学区房通常是一个家庭最大的投资,只有在充分考量下,家长们才会作出决策。”他认为,“家长们对于购买学区房抱有足够的理性。从数据分析中,可以清楚地看到,家长们的购买行为是对不同学校教育质量差异最为直接和客观的折射。”

  “不能指望某一单项政策,就能解决学区房溢价问题”

  对近半年学区房市场的异动,监管并不是不存在。

  3月23日,海淀房管局官方微信公众号“海淀房管”发布消息:近期,对上地、万柳等区域房屋交易中介机构,加大执法检查力度,对涉嫌炒作“学区房”概念等违规行为进行调查取证。目前,区房管局已检查中介机构门店134家,对存在违规行为的中介机构立案6件,停业自查2家,行政处罚2万元。

  此前,上海多家房产中介承诺,房源发布信息不用学区房进行推介;在业务经营中,不以学区房名义,误导购房者等。

  自从2020年10月份起,学区房进入快速上涨通道后,几家主要房产中介公司App上,已经不再呈现历史成交数据,学区房的成交套数和价钱“突然消失”,目的是防止家长跟风追涨。但多数家长也被置于“盲选”的尴尬境地中。

  学区房为何上涨?“形成学区房溢价有两个前提条件——就近入学原则和校际过大的教育质量差异。同时,学区房溢价变化极易受到义务教育入学制度和优质学额供给变化的影响。”黄斌介绍。

  在全社会教育资源分配不均状况与“就近入学”强制性的政策约束下,政府任何一种致力于优质教育资源的再分配变革都会引发家庭的急切关注,家庭对优质教育的强烈购买意愿是形成名校超高溢价的重要原因。黄斌认为:“优质学校周边的房价一定会高于薄弱学校周边,学区房溢价是优质教育资源分配格局变化的晴雨表。”

  多地对抗学区房价上涨的方式是,增加不确定性。取消原来一对一的单校划片,推行多校划片。

  截至目前,北京市城六区均再次明确,新购置的二手房不享受单校划片,而是通过多校划片方式入学。

  因此,多个中介也不断提醒购房者:“按照多校划片政策,挑选学区时,必须把学区内所有学校都考虑在内——无论你被划入哪个学校,哪怕是最差的一个,你都能接受。”

  “多校划片只能减弱房产与学校一一对应的关系,但无法从根本上割裂房产与学校的联系,多校划片抑制学区房价作用有限。”中国教育科学研究院研究员储朝晖表示。

  在许多城市,除了多校划片,集团化办学也被寄予期望。

  2017年,黄斌带领团队分析了南京市八个市辖区1849个小区的数据,就小学名校及分校的学区房溢价进行了估价。结果显示,小学名校及分校的学区房溢价分别为19.7%和3.6%。

  该研究的基本结论并未与集团化办学的初衷相吻合——如果分校办学质量与名校存在较大差距,开办更多的分校不仅不会使得名校学区房溢价下降,反而会更加凸显名校优质学额的稀缺性,推动名校学区房价溢价上升。

  黄斌发现:“一个名校分校超过5个,在管理上就容易出现问题,分校很难达到优质。家长依然会用脚投票,放弃这些‘挂牌’名校。‘挂牌’名校增多无助于教育均衡,无法平息家长们对优质教育资源强烈的追逐意愿。”

  “在义务教育资源仍未达成均衡的现实条件下,不能指望某一单项政策,能彻底解决学区房溢价问题。”黄斌说。

  “学区房问题是一个复杂体系,容易按下葫芦浮起瓢”

  3月16日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》):重点中学自主招生比例大幅下降,50%~65%的生源名额将按比例分配到各区和各普通初中。

  《实施办法》的实质是,优质高中把大部分名额拿出来,按比例直接分配给全市各个初中,不分优劣,更多“菜中”学生有望升入上海的各大优质高中。

  值得一提的是,作为2018年中考改革方案的配套文件,此次公布的《实施办法》只是进一步细化了自主招生比例、名额分配方式、综合评价录取程序等内容。换句话说:这样的政策雏形早已设计好了。

  上海的新规被多方看好,抑制学区房的作用“立竿见影”。有媒体发现,新规出台后,上海学区房市场情绪“明显降温”。在浦东前滩区域,一些高端楼盘遭遇“倒春寒”。有的学区房报价下调80万元。

  “在升高中之前,学校之间不再因学生的整体质量而出现差别,整体水平较低学校的学生也有机会进入优质校,这正是上海中招新规的核心内容。”黄斌看好这项政策,但也有担心,“主要是在执行中是否存在透明性,程序是否公正,这些都将影响政策效果。”

  储朝晖提醒记者,北京早已实施了这样的政策——“校额到校”,即优质高中拿出名额直接给薄弱初中。

  2016年,北京市中考招生新增“校额到校”招生方式,之后几年“校额到校”比例稳步上升,2019年达到50%以上。2022年,全市优质高中仍将50%以上的招生名额分配到一般初中校,并将长时间保持计划稳定。

  “从目前看,上海和北京的政策本质上是一致的”。但是,储朝晖也坦言,即便“校额到校”在北京实施了多年,学区房也未逃过上涨的命运。

  本质相同的政策,为何出现了不同的结果?这不得不让人期待,上海新规对抑制学区房价的后续效果。

  储朝晖指出:“北京‘校额到校’的背景和条件与上海不同,上海的名额分配比例更高。在名额分配上,北京没有在市一级掌握招生指标,只有区一级对招生进行直接管理,依然存在变数。”他也建议,“上海新规的实施,也应注意将各方纳入监督体系中。”

  “何谓薄弱校?北京市政策对薄弱校的定义模糊。具体怎么分配存在不确定性和不透明。”作为该领域的研究者,黄斌也未弄清北京“校额到校”的分配程序和每年的数据结果,“如果一项教育政策,对于家长来说缺乏透明性,就无法形成稳定预期。家长们总是期望当下有抓手,能够清晰地看到孩子未来的教育出路,所以不得不选择学区房。”

  “学区房问题是一个复杂体系。有时候,政策制定者也难以预估政策带来的隐性影响,甚至容易按下葫芦浮起瓢。以上海刚实施不久的‘公民同招’为例,这一政策对民办学校的学区房溢价产生抑制作用,却又助推了公办优质学校周边的学区房价。”黄斌说。

  大城市教育资源丰富、情况复杂,各个学校办学实力相差悬殊,生源来源方式多样。储朝晖认为:“解决学区房问题,牵一发而动全身,细节上的修补往往无济于事。除了努力推动教育均衡外,别无选择。”

  (应受访者要求,本文部分采用化名)

  《光明日报》( 2021年04月11日 04版)

责任编辑:文杰

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